재개발 프리미엄이란, 계산은 어떻게 하나
재개발 프리미엄은 매매가에서 감정평가액(권리가액)을 뺀 금액으로, 조합원 지위에 대해 추가로 지불하는 웃돈을 의미합니다. 프리미엄은 사업 단계와 입지, 예상 시세차익 전망에 따라 크게 달라집니다.
| 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 매매가 | 5억원 (예시) |
| 권리가액(감정평가액) | 3억 5천만원 (예시) |
| 프리미엄 | 1억 5천만원 (예시) |
권리가액은 어떻게 정해지나요
권리가액은 감정평가업자가 평가한 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 산정합니다. 감정평가는 조합이 선정한 복수의 감정평가법인이 진행하며, 소유자가 결과에 이의를 제기할 수 있는 절차도 마련돼 있습니다.
프리미엄이 오르내리는 이유
사업 진행 속도, 분양가 상승 기대감, 입지와 학군, 부동산 시장 전반의 분위기가 복합적으로 프리미엄에 반영됩니다. 사업이 지연되거나 시장이 침체되면 프리미엄이 낮아지거나 일시적으로 마이너스가 되는 경우도 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
네, 실무에서는 같은 의미로 혼용됩니다. 매매가에서 권리가액을 뺀 금액을 프리미엄 또는 웃돈이라고 부릅니다.
프리미엄은 매매가에서 권리가액(감정평가액×비례율)을 뺀 금액으로 계산합니다. 위 예시처럼 매매가 5억원, 권리가액 3억 5천만원이면 프리미엄은 1억 5천만원입니다.
네, 사업 지연이나 시장 침체기에는 매매가가 권리가액보다 낮게 형성되어 마이너스 프리미엄(속칭 마피)이 나타나기도 합니다.
네, 프리미엄은 법정 요율이 없는 당사자 간 협의 금액이라 매수·매도자 협상에 따라 조정될 수 있습니다. 다만 인기 구역은 협상 여지가 크지 않은 편입니다.